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La crisis reactiva el fantasma del riesgo inmobiliario entre los grandes bancos

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La crisis del coronavirus ha puesto en jaque a los bancos más expuestos a los sectores especialmente sensibles al parón de la economía. Y no solo se trata del turismo, el ocio o el pequeño comercio. Después de años de ajustes sin precedentes, el riesgo inmobiliario vuelve a asomar entre las entidades, ante el temor a que la evolución a la baja de los precios y la caída de la actividad, aunque sea puntual, acabe siendo un obstáculo más para el negocio bancario este año.

Banco Santander y BBVA han sido los primeros en advertir sobre este escenario en la última actualización de sus folletos continuados, en los que las entidades incluyen un análisis general del impacto de la crisis en sus cuentas.

Además del deterioro de la actividad económica, el desempleo y el consiguiente  incremento de la morosidad, BBVA alerta del riesgo de una evolución desfavorable del mercado inmobiliario, "al que el Grupo sigue significativamente expuesto". En concreto, la exposición de la entidad a los sectores constructor e inmobiliario (excluyendo la cartera hipotecaria) equivale a 9.943 millones de euros en España, de los que 2.649 millones corresponden a préstamos a la construcción y a actividades de desarrollo del sector.

Calidad de los activos

El gran riesgo es un deterioro mayor al esperado en la calidad de los activos del sector. Algo que preocupa, y mucho, a las agencias de rating, que vigilan muy de cerca la gestión del balance de las entidades. Fitch, por ejemplo, ya ha rebajado de estable a negativa la perspectiva sobre Santander, CaixaBank y Liberbank, colocando en vigilancia negativa a BBVA, Bankia y Sabadell, entre otros, ante este previsible deterioro de los activos.

BBVA recuerda que no se trata solo de los inmuebles que aún quedan en cartera o de la morosidad hipotecaria. La entidad reconoce que también está expuesta a la caída del inmobiliario porque muchos de sus préstamos están garantizados por este tipo de activos, además de contar con participaciones en empresas como Metrovacesa y Divarian Propiedad, que también notarán el impacto de la crisis en sus propias cuentas

Los datos que se han conocido en las últimas semanas no animan al optimismo, pese a que los expertos coinciden en que la caída del sector inmobiliario será breve. Por ejemplo, las solicitudes de visados para construir nuevas viviendas se desplomaron un 36,6% ya en marzo, con tan solo 5.956, según datos oficiales del Ministerio de Transportes.

Desde el departamento de análisis de Bankinter sí creen que las transacciones inmobiliarias se recuperarán, pero de forma muy progresiva. “En este entorno, creemos que las decisiones de compra se pospondrán entre 6 y 12 meses, y parte de la demanda desaparecerá”, advierten. Una situación que, según indican, afectará negativamente a los precios de la vivienda y, por lo tanto, a esta parte del negocio del sector bancario.

Cartera hipotecaria

Banco Santander también indica en su folleto continuado actualizado que “las elevadas tasas de desempleo y los precios de los activos inmobiliarios a la baja podrían tener un efecto material adverso en las tasas de morosidad de la cartera hipotecaria” de la entidad y, por lo tanto, también “en los negocios, situación financiera y resultados de explotación del Grupo”.

Según sus últimos datos actualizados, la cartera hipotecaria de la entidad representaba a 31 de diciembre el 45% de la cartera crediticia total, concentrada en España y Reino Unido. Por otro lado, las refinanciaciones y reestructuraciones alcanzan los 32.475 millones de euros, de los que 12.714 millones de euros contaban con una garantía hipotecaria inmobiliaria y 4.248 millones de euros con algún tipo de garantía real distinta de la hipotecaria.

Actualmente, el 45% de los préstamos y anticipos a la clientela del grupo cuenta con garantía inmobiliaria “y por tanto son susceptibles de verse afectados por una disminución individual o generalizada en el valor de dichas garantías”, insiste la entidad, sin descartar tener que realizar “nuevas dotaciones para asumir los deterioros de los préstamos, lo que tendría un efecto material adverso en negocio y situación financiera”.

Santander también desglosa en su folleto los datos de crédito a familias para la adquisición de vivienda en España que, incluyendo el negocio de Santander Consumer Finance, se sitúa en 62.236 millones de euros. De ellos, el 99,51% cuenta con garantía hipotecaria (99,14% en 2018). Aún así, desde la entidad no muestran preocupación por un incremento de la morosidad en este segmento, especialmente porque confían en que las moratorias aplicadas durante la crisis serán temporales, entre clientes solventes que están atravesando dificultades puntuales por la pandemia.

Riesgo de impago

Es cierto que el sector ha entrado en la crisis con un riesgo de impago mucho menor que el de hace una década, tras años de intenso saneamiento con enormes volúmenes de ventas a grandes fondos de inversión como Cerberus o Lone Star que, sin embargo, se frenaron en 2019, con la venta de 16.000 millones de euros en activos tóxicos frente a los cerca de 45.000 de 2018, según datos recopilados por la consultora Debtwire.

En este escenario, Marco Troiano, de Scope Ratings, insiste en que la tendencia positiva en la calidad de los activos va a cambiar con la crisis. En un reciente informe, el analista explica que “los indicadores de calidad tienden a retrasar la realidad económica por unos pocos trimestres y, debido a las moratorias de pago y la flexibilidad de supervisión asociada, el retraso puede amplificarse, con problemas crediticios de los prestatarios que no aparecerán hasta el final de año”.

Es cierto que el intenso proceso de saneamiento de los últimos años evitará que las tensiones puntuales en el mercado inmobiliario se conviertan en el mayor de los problemas para el sector. En una entrevista con Invertia, el presidente de la Autoridad Bancaria Europea (AEB), José Manuel Campa, ya apunta a esta diferencia con la crisis anterior, en la que sí hubo una burbuja inmobiliaria. Pero el hecho de que la desaceleración del ladrillo vuelva a estar entre las preocupaciones de los dos grandes bancos del país, da una pista de que hay que mantener activada la alerta.

"La crisis va a traer consigo algún incremento en la morosidad y en créditos impagados, pero lo importante es que los bancos vayan provisionando en función de los riesgos que van detectando", indica Campa. Y los expertos coinciden en que, para la nueva producción de negocio inmobiliario posterior a la crisis, la prioridad será escoger proyectos rentables gestionados por equipos especializados.

Desde Santander apuntan a que solo atenderán promotores con un perfil de solvencia amplio y con experiencia contrastada en el mercado, así como “proyectos de nivel medio-alto, dirigidos a bolsas de demanda contrastadas y en poblaciones relevantes y estrictos criterios en las operaciones, con financiación exclusiva para el coste de construcción, porcentajes de ventas acreditadas elevados, financiación de primera residencia, etc”.

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