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Cuidado con los contratos de alquiler de larga duración: pueden aumentar las garantías exigidas al inquilino

Tras la aprobación del real decreto de medidas urgentes en materia de alquiler, los propietarios de los inmuebles ya no tienen barra libre a la hora de solicitar garantías adicionales a los inquilinos en los contratos de cinco y siete años. Los arrendamientos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 no podrán incluir más de dos mensualidades de garantías - a través de un depósito o de un aval bancario- y la fianza se limitará a la cuota correspondiente a un mes. Además, si el arrendador es una persona jurídica, éste deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

La ley también puntualiza que la fianza debe ser en metálico y en una «cantidad equivalente a una mensualidad de renta», aunque podrán ascender a dos mensualidades cuando el arrendamiento sea para uso distinto al de vivienda. Por otra parte, la normativa añade que cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el propietario podrá solicitar que la fianza se incremente y a su vez, el arrendatario podrá pedir que esta cantidad disminuya.

No obstante, desde la Agencia Negociadora del Alquiler hablan de un «vacío legal» en la norma que hace posible «aumentar sin límite estas garantías» en los casos de los contratos de larga duración. «En aquellos arrendamientos que se firmaran por periodos inciales de más de cinco o siete años, sería perfectamente posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el decretro; incluso se podría incluir en este grupo a los arrendamientos que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis», añade el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, Ramón Zurdo.

«El cumplimiento de otro año más posibilitaría al propietario el poder exigir mayores garantías a los inquilinos y así tener cubierto mejor el riesgo de los alquileres» (José Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler)

En esta línea, Zurdo puntualiza que aumentar la duración del contrato del alquiler podría beneficiar también a los arrrendadores: «El cumplimiento de otro año más posibilitaría al propietario el poder exigir mayores garantías a los inquilinos y así tener cubierto mejor el riesgo de los alquileres». Asimismo, Zurdo apunta a una solución que beneficiaría también en los inquilinos: «Las partes podrían pactar que no hubiera penalizaciones mayores para los inquilinos en caso de desistimiento y que se mantuvieran las mismas que hay para los arrendamientos de un año prorrogable hasta cinco, donde los inquilinos tienen la posibilidad de no prorrogar los arrendamientos a sus vencimientos anuales».

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Por otra parte, con el nuevo real decreto se amplió a cinco años la prórroga del contrato frente a los tres anteriores y se retornó a la situación de 1994 para calcular las subidas en función del IPC. A pesar de todas medidas, los precios de este mercado no han parado de subir, todo ello en un sector que se ha encarecido un 50% de media en solo cinco años.

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